地产科技战：10+ 地产巨头的抢滩登陆

作者 | 肖漫

出品 | 雷锋网产业组

一场房地产巨头的求变征战，正悄然开启。

近年来，在限价限购、“房住不炒”以及三道红线的调控政策下，房地产企业竞相加快转型升级的步伐。

一方面，房地产市场增量已逐渐见顶，房地产上亟需在存量市场寻求第二增长曲线和新的利润增长点，而随着消费升级带来的场景化需求，智能家居、智慧社区、智慧物业等成为产品卖点溢价的重要因素。

另一方面，科技巨头们也纷纷瞄向智慧地产入口，进击了房企巨头的领地。而站在地产商的立场上，当智慧地产的风口到来时，地产企业显然不愿为他人做嫁衣。

从“卖房子”到“卖空间”再到“卖生活态度”，住宅的智能化正成为房企业务增长的新突破口。

根据克尔瑞机构发布数据，截至 2020 年底，TOP50 房企已全部涉足全屋智能领域。不仅如此，在刚刚过去的 2020 年，TOP50 房企精装修交付中，全屋智能配套率高达 82.2%。

不过，虽然住宅智能化是房企转型大方向，但从业务模式来看，家居行业与地产行业之间仍存在着较大的差异，现阶段，多数房企主要还是以“软件+硬件+平台+服务”为思路或自研、或合作。

从长远来看，房企纷纷转型智慧化住宅建设，与家居市场潜力也不无关系。前瞻产业研究院数据显示，2021 年中国智能家居市场规模将达到 4369 亿元；可以说，这是一片充满机遇的蓝海市场。

从智能家居、智慧社区撕开一道口子，进而覆盖智慧物业，再扩大至智慧城市，从“家”到“城”，由点到面进行覆盖和资源整合，从而形成生态协同，这无疑是一块前所未有的金矿。地产巨头们不想错过，也不愿被落下。

那么，地产巨头是以何种方式冲进这块领地“掘金”？

对此，雷锋网从智能家居、智慧社区、智慧物业等多个方面，梳理了 10+ 家地产公司的布局与现状。

2021 年 1 月 23 日，恒大高科技集团全资子公司“星络家居云物联科技有限公司”召开首场产品发布会，正式对外发布了包括包括家居电脑、小星 AI 智能管家在内的“超级空间 1.0”全屋智能家居产品。

值得注意的是，星络研发的智能家居的连接和控制系统覆盖了影音娱乐、智能照明、智能晾晒、智能看护、家居安防和健康服务等多个场景，并与 205 个品牌完成了 302 个品类，共计 1137 个家电型号的深度连接。

此外，据雷锋网了解，星络家居“超级空间 2.0”也已进入最后的测试阶段。

在战略合作方面，星络已经与索菲亚、东鹏、新明珠、中深装饰等达成战略合作，截至 2021 年 1 月，星络家居已接入 1137 个型号的单品。

恒大星络家居宣布，计划两年内在全国建立 500 家品牌旗舰店并招募 2000 位城市合伙人，辐射各个行业领域和地域。未来，恒大星络家居将投入 3.8 亿元用于全国 500 家旗舰店的装修、上样等。

恒大不仅加大了自主研发投入，为了进一步加速对智能家居行业的布局，还通过对外投资及合作方式进行深度优化，诸如：

• 2019 年 11 月，恒大投资欧瑞博 Pre-IPO 轮战略融资。
• 2020 年 11 月，恒大高科技集团与智能家居厂商绿米联创成立合资子公司——深圳联恒智控科技有限公司，宣称要打造物联网时代 B2B 平台级领军企业。
• 2021 年 2 月，恒大高科技集团宣布战略投资杭州控客，后者为全屋智能家居产品和系统提供商，投资旨在整合控客智能产品及恒大产业链优势，深度布局全屋智能领域。

物业方面，2020 年 12 月 2 日，恒大物业登陆 A 股市场。上市之初，恒大物业就宣布，将通过科技赋能，实现由传统物业公司向科技型服务公司升级。

截止 2021 年 3 月，恒大物业已拥有一支 150 余人的顶尖技术团队，拥有相关专利 180 余项。同时，恒大与腾讯、阿里、商汤等科技及安防行业龙头企业合作，打造了标准化智慧运营体系。

截至 2020 年 6 月 30 日，恒大物业总在管面积约 2.54 亿平方米，管理 716 个物业项目。总签约面积约 5.13 亿平方米，为 1354 个项目提供物业服务。

2019 年初，碧桂园将公司战略定位升级为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”，转型之下，碧桂园目前已成立/投资共有 20 个科技公司，涉及范围从机器人研发、智慧建造、智慧社区、智慧营销等九个方面。

在物联网方面，碧桂园最早的技术布局开始于 2015 年。彼时，碧桂园服务就已搭建技术平台，尝试云-边-端的整体物联网架构的建设，并逐步建立起基于设备端的传感器和一线应用能力。

到了 2018 年，碧桂园完成了碧桂园碧合平台的开发，并在潼湖科技小镇上线。据了解，碧合开放平台主要包括四部分——物联网平台、互联网平台、支付平台和大数据平台。

而后，在这样的战略定位下，为了推动 AI 与社区场景的结合，先是携手腾讯打造“AI+服务”社区，在智慧物业、智慧社区、物联网创新实验室、大数据与云服务等方面展开合作；而后在 2019 年 3 月与海康威视联合成立了“AI 联合创新实验室”，并发布边缘端产品“AI 凤凰魔盒”，推动了 AI 与社区场景的融合。

通过与腾讯、海康威视等跨行业科技巨头开展战略合作，结合自身建设的研发体系，碧桂园服务逐步打造了社区的“智慧大脑”。

2019 年 5 月，碧桂园服务推出了首个基于 AI+ 物联的 AI 全栈解决方案产品体系，包含了云、边、端三个结构内所有的产品，应用范围覆盖前台、后台、决策、运营四类，近 30 个场景。

智能家居方面，碧桂园相继推出家居服务商“现代筑美家居”、家居平台“创喜邦盛家居”、以及家居品牌“橙家”，直接进军家居市场。

不仅如此，碧桂园还通过频频加码建材家居领域，涉足卫浴、厨柜、瓷砖、家具、地板、衣柜、淋浴房等，加速整合全产业链。

有了前期的布局， 2021 新产品系的发布会上，面向“星、府、云、天”四大产品系列，碧桂园提供了“智能家居+智慧社区”方案。

物业方面，碧桂园服务早在 2018 年 6 月 19 日就已登陆港交所，为了契合公司战略定位的转型，2019 年 5 月，碧桂园服务正式从“广东碧桂园物业服务股份有限公司”变更为“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司”。

此外，2020 年 11 月 26 日，基于对新时代物业服务行业的理解，碧桂园提出了“新物业”概念。

截至 2020 年 6 月 30 日，碧桂园服务合同管理总面积达 7.46 亿平方米，约 5 万人的服务团队为近 377 万户业主提供社区服务，其营收同比增长 78.4%。

万科的发展经历了“多元化—房地产—地产相关多元化”的发展路径，在一系列的变革以及社会环境的变化之下，万科在 2020 年年末提出了继“白银时代”、“活下去”之后的第三个口号——“一根筋”的口号。

万科董事长郁亮曾公开表示，万科准备在房地产及围绕居住的相关领域一根筋地发展下去，即便是撞了南墙也不会回头。

2020 年 5 月，万科物业披露了万科物业社区、商企、城市空间服务“三架马车”模型。这是万科物业继 2018 年发布“住宅商企 两翼齐飞”战略后，再次发布企业升级规划。

伴随着这一改变，万科物业发展股份有限公司在 2020 年 10 月 31 日更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云”），致力于以科技推动空间服务业的数字化升级。

万物云主要包括 Space、Tech 和 Grow 三大模块，具体如下：

• Space 模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，以及归属城市空间服务、全国首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”；

• Tech 模块则包括“万睿科技”、“第五空间”，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；

• Grow 模块的“万物成长”是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。

据万物云 CEO 朱保全介绍，万物云将做成开放的平台，Tech 模块已经成型且具备 BPaaS（流程即服务）输出能力与广泛的 IoT 连接能力。

值得一提的是，改名之后，万科还进行了一系列资本动作，包括成立由万物云全资控股的深圳市万科物业控股有限公司，转让深圳、杭州、大连、佛山、武汉、青岛、西安等 30+ 家物业公司 100% 股份予深圳万科物业控股等。

智能家居方面，万科还通过合作、投资等形式进行深度触达，包括与小冰合作打造人工智能“小万”；与绿米联创合作，提供全屋智能方案与服务等。

其中，万科与小冰的合作打造的“小万”已经能够控制如物业管理处智能终端、社区管家智能终端、电梯、水暖和常见的智能家电等近30个不同品牌的第三方智能设备，目前已在武汉、广州、福州等城市的全屋智能中部署。

2020 年，美的置业将此前的“一主两翼”战略升级为“四大主航道”，即住宅开发、大服务、产业发展、和商业运营。

伴随着战略升级并基于自身制造业基因优势，同时结合智能化和建筑工业化积极拓展“第二跑道”，美的置业将“智慧、健康、绿色科技人居生态链”作为其差异化竞争优势，尤其在智能家居的布局上。

智能家居方面，美的置业 2014 年启动智慧家居战略，2015 年推出 5M 智慧健康社区理念，而后陆续成立了设计院和美家智能科技公司。截至 2019 年 7 月，美的置业智慧家居已在全国落地 40 城、交付 3 万套。

围绕“智慧家居”的构建，美的置业在 2019 年成立了美的置业智慧生活研究院，打造了美的超级大脑 X Brain 。

据官方介绍，美的超级大脑 X Brain 集五大中心于一体：信息中心、认知中心、交互中心、记忆中心和决策中心，能自动记忆家庭成员的行为习惯，根据环境状况自动决策，分析家庭状态从而做出调整。

智慧社区方面，除了美的置业智慧生活研究院的自主研发，美的置业还通过整合互联网厂商优势技术能力打造智慧社区方案。

2020 年 3 月 19 日，美的置业联合阿里云重磅发布了首个 AI 社区大脑，通过 IoT、云计算、人工智能、大数据等技术，打通社区智能化与家居智能化，展现了智能无感通行、AI 智慧眼、未戴口罩识别、区域入侵监测等十大“黑科技”。

另外，美的置业与华为合作打造智能居家安全场景，包括老年人跌倒检测、发病求助、入室劫持、火灾及烟雾检测；以 1.2 亿收购欧瑞博 15%股权，发展智慧社区及智慧家居等。

不仅如此，在与欧瑞博的合作上，美的置业间接全资附属公司“佛山市顺德区美家智能科技管理服务有限公司”与欧瑞博科技成立了实体公司，前者将能够适用欧瑞博的授权技术，丰富智慧家居产品。

据美的置业透露，自 2020 年起，所有新拿地项目都将具备 AI 社区功能。

物业方面，美的物业早在 2000 年就已成立，于 2016 年 11 月挂牌新三板。

2020 年 7 月 24 日，美的物业宣布更名为“铂美物业”，并调整了经营范围，拟剔除酒店管理、房地产中介服务等业务。

对此，美的物业内部人士称，经过系统梳理后，公司决定理顺横向管控和纵向业务线条，调整的其核心逻辑在于回归服务。

在 2019 年业绩发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛公布了世茂“大飞机战略”——即以住宅开发为主，以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实“双翼”；以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展的“尾翼”。

其中，世茂服务为“大飞机战略”的“双翼”业务之一，前身为“世茂物业”，成立于 2005 年，在 2019 年 8 月 5 日更名为世茂服务，为世茂集团旗下全资子公司。2020 年 10 月，世茂服务在香港联合交易所成功挂牌上市。

在智慧社区的构建上，世茂服务既打造了自家的“世茂物联”平台，自研“OCEAN X 深蓝服务系统”及“OCEAN OS 深蓝管理系统”，也通过与科技头部企业合作输出智慧化解决方案。

公开资料显示，以世茂物联为平台，世茂服务已经与商汤科技、云知声、阿里云、海尔智家、海康威视达成合作，构建以场景为中心，以"产品供应链"到"消费需求链"应用落地为目标的"物-云-生态系统"平台逻辑。

目前，世茂智慧家居解决方案已先后在广州世茂天鹅湾、广州世茂天越、杭州世茂泰禾中央广场、昆明世茂璀璨臻越等世茂社区中落地。

2018 年 9 月，保利地产提出“不动产生态发展平台”的战略定位，“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”。

在大战略的基调下，保利地产控股子公司保利物业在 2019 年发布了大物业战略，以“大物业、小场景、新商业、数字驱动”作为战略路径，保利物业迈入“大物业时代”。

保利物业从两方面进行布局，一方面拓展住宅物业、商业物业、办公物业等多元化物业服务产品结构；另一方面，由基础物业服务拓展到社区增值服务，满足业主多样化个性需求。

“基于大物业的全域化、全场景视角，智慧社区建设已经融入到智慧城市建设之中。”保利物业总经理吴兰玉曾公开说道。

事实上，保利物业在智慧社区上的建设，早于大物业战略的的提出。

面向智慧社区，保利物业选择自主研发主数据平台的方式——通过建立芯智慧社区云平台，解决信息的统一连接问题，再通过从外面采购系统和软件的形式，完善平台的建设。从而根据业务的情况，不断将数据进行拆分组合，形成新的数据仓库。

另外，在智能家居方面，保利近年来也是动作频频。

早在 2018 年，保利资本 1.5 亿元战略投资上海紫光乐联物联网科技有限公司，成为第二大股东，后者为物联网型无线全屋智能家居系统的研发、制造和销售的专业厂商。

值得一提的是，UIOT 超级智慧家正是紫光乐联研发的全屋无线智能家居系统品牌。

2018 年 10 月 12 日，绿地集团官方宣布战略重组，将过去的“一主三大”调整为“三大变革+三大产业”战略，重组成立的“三大产业集团”包括绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团。

其中，面向住宅产品，绿地集团提出了"绿健百科"的产品体系，即绿色环保，健康医养，技术持久，科技智能。

绿地控股集团总建筑师戎武杰曾指出，绿地不是科技企业，而是为科技技术运用的平台。绿地集团的科技战略是要做科技在地产领域的创新和落地的平台。

在智能地产方面，绿地先后与华为、中兴通讯、阿里巴巴达成合作，分别在 5G 技术的使用、项目拓展、大数据的“建设+运营”等方面进行技术补充，具体表现为：

• 2019 年 4 月 29 日，绿地控股与华为签订战略合作协议，围绕“智能+”地产全产业链升级，促进新一代信息技术与地产行业的融合，推动绿地打造智慧地产生态体系。

• 2019 年 9 月 25 日，绿地控股与中兴通讯达成战略合作，双方将建设地产开发和人工智能的合作模式，推动 5G、云计算、大数据、物联网等新技术与地产行业市场的融合。

• 2019 年 9 月 30 日，绿地控股与阿里巴巴签署合作协议，结合阿里巴巴在云计算、物联网、大数据、人工智能等科技能力，建设“科技+生态+地产”的合作模式，合作范围包含项目拓展、创新园区开发、地产科技赋能、产品联动开发（智能家居、智能商办、智慧城镇、联合创新实验室）等。

在智能家居方面，绿地与深兰科技在 2018 年成立了合资子公司——绿地深兰。2019年3月，绿地深兰创立 G-Housys 智慧家居品牌，致力于提供集物联网、云服务及智能硬件在内的的全方位智慧家居场景解决方案。

此外，2019 年 6 月 10 日，绿地控股与 AI+IoT 开发者平台涂鸦智能正式签署战略合作协议。绿地控股将依靠涂鸦的平台，对旗下地产进行从建设开发到运营管理的全产业链智能化升级，合作涉及智能家居、智慧社区、智慧建筑、智慧小镇等多个方面。

截止 2020 年 4 月，绿地健康宅已在 26 个项目上落地，绿地科技宅已在 20 个项目上落地，涉及总建筑面积超 900 万平方米。

2021 年 3 月 22 日，绿城中国对外公布了“1299”战略体系：1 是指一个核心目标：成为全国TOP10 房企中的品质标杆；2 是指懂客户和懂产品这两个战略支点；两个 9 则分别是指 9 大业务和 9 大能力。 

据悉，除巩固发展主力重资产业务、 做优轻资产业务，绿城将继续扩展城市更新、康养服务、生活服务平台、房屋 4S 等“绿城+”七大新兴业务。

绿城是在 2019 年开始建造“智慧社区”，针对浙江省提的“139”未来社区顶层设计，绿城提出了「城市服务 4S 体系」。

为构建未来智慧社区，绿城搭建了社区中脑，即社区智慧平台。

绿城中国智慧园区事业部总经理陈霄表示，在未来社区体系中，绿城理想生活集团将作为运营总包方，引入外部合作伙伴资源和集团内部资源，统筹运营线上社区中脑、线下空间， 最终搭建“政府主导、绿城运营统筹、居民自治”的未来社区。

不过，绿城并不是包揽全部，而是在不同方面寻求对应厂商达成合作。

在技术方面，绿城与华为达成合作，后者以沃土数字平台为核心，整合 AI、视频云、5G 等新 ICT 技术，横向打通业务子系统，帮助绿城搭建科技底座。

IoT 方面，绿城先后与阿里、电信、移动等合作；硬件方面，绿城的合作伙伴包括海康、大华、鸿雁等。

智能家居方面，绿城在 2018 年开始与 AIoT 空间智能化解决方案提供雅观合作，后者为绿城生活集团提供一站式智能化解决方案。

另外，物业方面，绿城早在 1998 年就已成立了绿城服务集团，并于 2016 年 7 月 12 日在香港交易所挂牌上市。

与其它房地产商不同，实地集团直接将“深耕智慧社区领域，以科技赋能地产”作为品牌定位，目前已发展为一家贯穿全生命周期智慧人居解决方案的综合性企业。

围绕“智慧人居生态系统”，实地地产从室内到户外，通过智能家居、智能机器人、社区物流系统、社区商业配套的协同调度与数据互联，建立起覆盖健康生活、社区安防、通勤物流、智能零售、文娱教育五大应用场景服务。

实地集团最初提出构建智慧人居生态系统 SLS （Smart Life System）的战略设想是在 2018 年。到了 2019 年 9 月，SLS 初具雏形并上线第一版，并在重庆落地全国首个全场景智慧社区。2020年10月，独立组网的“5G 全场景智能社区”在广州实地常春藤落地。

同年 12 月，SLS 升级至 2.0 版本，实地集团同步将智能手机、智能汽车领域的 OTA 技术和理念开创性地引入智慧人居领域，在北京发布首个 OTA 智能社区。

SLS 2.0 的架构是"1+4+N"，即 1 朵智慧云、4 大智能中台、N 个社区智能单品和服务，其中四大智能中台是核心，即智能物联中台、智能数据中台、AI 中台和智能应用中台，能够实现万物互联、海量社区数据融合、多模态视觉智能、户外语音识别、跨场景全域智能五大能力。

在物流方面，实地与哈奇智能合作，推出了无人驾驶通勤车 hachi auto、智能物流机器人 hachi delight 等机器人产品。

截止 2020 年 4 月，实地集团发展智慧社区解决方案的布局，已在全国 29 城展开。

空间即服务，龙湖要做人与空间的连接。

在 2018 年 2 月的龙湖年会上，龙湖 CEO 邵明晓提出了这一概念，也由此开启了龙湖的一系列转型。

2018 年 6 月，龙湖地产发布公告称更名为龙湖集团，正式抛弃地产标签，向多元化转型。其时龙湖集团表示，将大力重仓智慧科技，通过信息技术应用，改造优化当前的房地产空间场景，形成新的附加值和竞争力。

就在龙湖集团改名的两个月后，龙湖物业品牌也宣布升级为龙湖智慧服务（目前尚未上市），转型为以科技驱动的服务企业。

也正是在这一年，龙湖智慧服务开始系统性构建科技支撑体系，全面启用“智慧服务引擎”，涵盖“智慧运营”“智慧大脑”“智慧生活”“智慧空间”4 大平台，涉及 20 余项科技产品，

在此基础上，龙湖形成了智慧社区生态。

其中，集成指挥中心是智慧社区的大脑。2014 年，龙湖集成指挥中心开始建设，2019年全新升级为“龙小湖”，拥有智能语音、声呐预警、自动外呼等功能。

“慧眼”是“智慧服务引擎”的重要组成部分。2018年“慧眼”监控平台上线，2019年“慧眼”2.0升级迭代。“慧眼”系统是将高清监控设备用作日常园区品质的监控与管理，助力物业各项对客服务。

“小当家”员工 APP 推动系统集成。2016年，“小当家”员工 APP 移动端上线。“小当家”引入抢单模式，业主通过手机端进行即时报事后，系统直接生成工单，员工通过手机端便可抢单。

截至 2019 年年底，龙湖智慧服务已陆续将这些智能系统应用到全国 118 个城市的 1500 个社区中。

2019 年 3 月 25 日，融创中国行政总裁汪孟德宣布将融创战略定位升级为——中国家庭美好生活整合服务商。

汪孟德表示，融创将坚持以地产核心主业，围绕 “地产 +”，布局融创服务、融创文旅和融创文化三大板块。

其中，融创服务是融创中国旗下的物业板块，前身为融创物业，于 2004 年起步，2019 年随着集团战略全面升级更名为融创服务。2020 年 11 月 19 日，融创服务成功登陆港交所。

在上市当天，融创服务行政总裁曹鸿玲曾对外表示，融创服务将在提升服务能力的基础上，打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的线上服务平台，快速发展“线上+线下”的客户运营能力。

在智慧社区的构建上，融创服务提出了两个标准——既要与园区服务业务形成统一闭环，协助物业服务团队达成服务方案落地，又要与客户建立充分的互动和线上连接，提升服务体验。

基于此，融创服务旨在构建了包括智慧人行、智慧车行、智慧安防、智慧设备设施““四大业务场景”。

与其它大多数地产商一致，融创服务也选择了与其它技术厂商合作进行智慧社区打造。

2020 年 9 月，融创服务战略投资锋物科技，聚力打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的智慧物业管理模式。

2020 年，融创服务与阿里云合作，推出智慧社区 4.0 系统，并在无锡亚美利加智慧型社区试点推行。

从家居硬件、机器人到系统，从智能家居到智慧社区、智慧物流，房企的转型几乎覆盖了住宅智能化的方方面面。同时，对求变的房地产企业来说，国家正在极力推进的智慧城市建设，无疑扩大了转型的基本面。

然而，在房企转型过程中，也暴露出多方面问题。

雷锋网注意到，大多数地产商的转型缺乏系统化的布局，智慧社区、智慧物业的生态存在连接断层，在转型中不乏“东一榔头西一棒子”的间断性跟进、“挂羊头卖狗肉”式以产业之名，行地产之实的现象。

这其实与房企技术基因的缺失、固有的房企骄傲不无关系，而在住宅、社区、城市的智慧化建设上，以往“拿钱砸、上广告、快周转”的土办法是行不通的。

智慧化转型，需要深耕技术，落地应用、提升服务。显然，地产商们还没有讲好这个转型的新故事。

在这场求变征战中，谁能率先上岸？

雷锋网注：本文作者肖漫，关注智慧地产、智慧社区、AIoT 等领域，寻求报道、爆料请联系作者：14748243099。